不動産の権利の登記を申請する際には原則として登録免許税という国税が課税されます。この登録免許税ですが，事務所報酬に比べて意外と高額になる場合が多く，請求書の合計額を見て司法書士の報酬ってこんなに高いのかとよく間違われますが，本当はそうではなくて，税金・印紙等の実費部分と，事務所の報酬部分とを別々に分けてご説明をしてご理解を得るのにいつも苦慮しています。

　基本的には，今から申請しようとする登記の種類（所有権の保存登記なのか，移転登記なのか，（根）抵当権の設定登記なのか，抹消登記なのか，登記名義人の住所変更登記なのか，という区別）毎に，税率または税額が登録免許税法という法律に定められています。

　例えば，原則として，売買や贈与による所有権移転登記であれば，課税標準（※）に１０００分の２０を掛けた額を，（根）抵当権設定登記であれば，（極度額）債権額に１０００分の４を掛けた額を，登記名義人の住所変更登記や担保権の抹消登記であれば，不動産の個数に１０００円を掛けた額をそれぞれ登記申請時に支払って納税するわけです。（端数処理の方法は省略しました。）この登録免許税額は，当事者本人が直接申請する場合（本人申請）であっても，司法書士が代理して申請する場合（代理申請）であっても何ら差はありません。

　

※課税標準：登録免許税法の規定上は「登記の時における不動産の価額」となっていますが，実務上は原則として登記の対象となる不動産所在地の市町村が発行する評価証明書や評価通知書、名寄帳又は固定資産税課税明細書等に記載されたいわゆる「評価額」又は「価格」のことです。

※固定資産課税評価額は、毎年４月１日以降に、不動産所在地の市町村から送られてくる固定資産税・都市計画税の納税通知書・課税明細書にも記載されていますので、評価証明書や評価通知書を取得しなくても、登録免許税額の計算をすることができます。

※なお、地方税法第４２２条の３の規定により、市町村から法務局へ評価額等が通知されている場合には、登記申請時の実務上の添付書類として「評価証明書」や「課税明細書」の写しを添付すれば足りますが、通知のない市町村の場合には、「評価証明書」「評価通知書」「課税明細書」等の原本が必要です。

　登録免許税は登録免許税法という法律によって規律されるのが原則なのですが，実務においてはもう一つ「租税特別措置法」という別の法律を適用して，不動産取引の活性化，住宅取得者の負担軽減等を図るという観点から，いくつかの場面で減税措置が受けられるようになっています。

　しかし，この法律は時限立法という形で有効期限を定めて制定されるため，およそ毎年度末ギリギリになって改正・公布されることが通例となっていて，その内容も複雑かつ難解で，本職でも六法を片手に毎度計算をし直さなくてはならないほど厄介なものとなっています。（※１）

　この登録免許税の減税措置については，年を追う毎に段階的に縮小されて来ました。ここでは，不動産登記申請の場面でよく適用される主な条項をいくつかピックアップしてご紹介します。

　

　●租税特別措置法第７２条第１項第１号

　　　個人または法人が，令和８年３月３１日までの間に，土地に関する登記で次に
　　掲げるものを受ける場合の税率

　　　売買による所有権移転の登記

　　　　１０００分の１５

　●租税特別措置法第７２条の２

　　　個人が，令和９年３月３１日までの間に，住宅用家屋（※２）を新築し，又は建
　　築後使用されたことのない住宅用家屋を取得し，当該個人の居住の用に供した
　　場合の税率

　　　所有権保存の登記（新築・取得後１年以内に限る）

　　　　１０００分の１．５

　●租税特別措置法第７３条

　　　個人が，令和９年３月３１日までの間に，建築後使用されたことのない住宅用
　　家屋（※２）又は建築後使用されたことのある住宅用家屋（※２）を取得（※３）し，
　　当該個人の居住の用に供した場合の税率

　　　所有権移転の登記（取得後原則１年以内に限る）

　　　　１０００分の３

●租税特別措置法第７５条

　　　個人が，令和９年３月３１日までの間に，住宅用家屋の新築（増築を含む）を
　　し，又は建築後使用されたことのない住宅用家屋（※２）若しくは建築後使用された
　　ことのある住宅用家屋（※２）の取得をし，当該個人の居住の用に供した場合に
　　おいて，新築又は取得をするための資金の貸付け（貸付けに係る債務の保証を
　　含む）が行われるとき又は対価の支払が賦払の方法により行われるときの税率

　　　抵当権設定（※４）の登記（新築・取得後原則１年以内に限る）

　　　　１０００分の１

●租税特別措置法第８４条の２の３
　　　個人が，相続（相続人に対する遺贈を含む。以下この条において同じ。）により土地
　　の所有権を取得した場合において，当該個人が当該相続による当該土地の所有権の
　　移転の登記を受ける前に死亡したときは，令和７年３月３１日までの間に当該個人を当
　　該土地の所有権の登記名義人とするために受ける登記については，登録免許税を課さない。

　　②個人が，令和７年３月３１日までの間に，土地について所有権の保存の登記（表題部
　　所有者の相続人が受けるものに限る。）又は相続による所有権の移転の登記を受ける
　　場合において，これらの登記に係る登録免許税法第１０条第１項の課税標準たる不動産
　　の価額が１００万円以下であるときは，これらの登記については，登録免許税を課さない。

• オンライン申請した場合の特別控除（租税特別措置法旧８４条の５）は，平成２５年３月３１日をもって廃止されました。したがって、現在オンライン申請による減税メリットは不動産登記・商業登記ともまったくありません。
  　

　※１　司法書士試験でも，この租税特別措置法の減税条項は問われません。登録
　　　　免許税の計算に当たっては，あくまでも本則である登録免許税法を充分に理
　　　　解しておく必要があります。（登録免許税法中の減税条項，例えば第１３条第
　　　　２項等は理解が必要です。）

　※２　住宅用家屋に該当するか否かは，当該家屋が所在する市町村長（特別区の
　　　　区長を含む）が「住宅用家屋証明書」を発行することによって判断されます。

　※３　この取得には，売買の他に競落を含みます。（租税特別措置法施行令第４２
　　　　条第３項）

　※４　根抵当権設定は含みません。